Satıcının ikinci bir not almasını sağlamak, bir ev satın alımını finanse etmenin yaratıcı bir yoludur.
Emlak jargonunda, kapanışta borçlu olan alıcılara genellikle ikinci bir ipoteği "geri alan" satıcı denir. Alıcılar geleneksel ipotek finansmanı elde edemediğinde, özellikle dar kredi piyasalarında satışları hızlandırabilir ve satış fiyatını artırabilir. Ancak, satıcı geri alımları risksiz değildir - hem satıcı hem de alıcıların farkında olması gereken bir şey.
Satıcı Geri Dönüşü Nasıl Çalışır?
Satılık bir evin 200,000 $ değerinde bir fiyatı ve $ 190,000 değerinde bir değeri olduğunu hayal edin. Satıcının ödenmemiş ipoteği $ 100,000. Bu nedenle, mülkün satıcının mülkiyeti $ 90,000. Alıcı, değerlenen değerin yüzde 80'i ($ 152,000) için geleneksel ipotek finansmanı alabilir, ancak talep fiyatının yüzde 80'i ($ 160,000) için finansman alamaz. Satıcının evin içinde 90,000 $ 'ı olduğu için satıcının $ 10,000 karşılığında ikinci bir mortgage kredisini ödemeyi ve "geri almasını" tercih edebilir. Bu, alıcının değerlenen değer üzerinden geleneksel finansmana hak kazanmasına yardımcı olur.
Bu senaryoda, alıcı ve satıcı, 10,000 $ 'lık ikinci ipotek için evin üzerinde teminat olarak ikinci bir ipoteği olan bir senet notu hazırlar. İkinci haciz, 152,000 $ 'lık ilk ipotek hacizine tabidir.
Satıcı Geri Alma Riskleri
İkincil notu geri almadan önce, borçlunun kredi raporunun kopyalarını ve vergi beyannamelerini almak da dahil olmak üzere borçluya uygun durum tespiti yapın. Bu yasal bir işlem olduğu için, senet ve ikinci senet (haciz) mahkemede geçerli olacak şartlara göre yürütülmelidir. Deneyimli bir emlak avukatının evrakı hazırlamasını sağlayın. Eyaletinizin adli olmayan rehine karşıtı yasalarını tanıyın. Bu yasalar, mahkeme dışı hacizdeki alacaklıları, borçlulardan dava açmaktan, ikinci bir haciz ve teminatsız alacaklıların tazmin edilmesinde bir haciz satışı yapılmaması durumunda zararları geri almak için dava açmaktan alıkoymaktadır. Adli olmayan bir hacizde, ilk ipotek sahibi, borçluya mahkemenin onayına gerek duyulmadan uygun şekilde bildirildikten sonra kolayca haciz alabilir. Yine, kayıp riskini en aza indirmek için bir emlak avukatıyla görüşün.
İkinci İpoteği Sat
Pek çok satıcı, üç ila yedi yıl sürecek olan ikinci ipoteği vadeye kadar tutmak istememektedir. Bu durumda, ikinci ipotek notunun ikincil piyasada satılması uygun bir seçenek olabilir. Birçok şirket ya ikinci ipoteği doğrudan satın alıyor ya da notunuz için alıcı bulmakta aracı olarak hareket ediyor. Etrafta alışveriş yapmak ve fiyat teklifi almak akıllıcadır çünkü indirim oranları şirket tarafından büyük farklılıklar gösterebilir. Yapısal yerleşim alanlarını satın alan veya satmakta yardımcı olan şirketler, ipotek notları için sıklıkla aynı şeyi yapar.
Alıcı Geri Alma Riski
Alıcı için en büyük risk varsayılandır. İkincil not ödemeleri için yeterli bütçenin bulunmaması bütçe giderici olabilir. Bu yüzden ilk önce bütçenizi belirlemek çok önemlidir. Ardından, notu yapılandırmak için satıcıyla görüşün, böylece ödeme kabiliyetinizi kabul eder. Ayrıca, senet devletin ödünç verme yasalarına uygun olduğundan emin olmak için bir emlak avukatıyla görüşmek de akıllıcadır. Bazı eyaletlerde satıcı ipoteği faiz oranlarını usuryet kanunlarından muaf tutuyor, çünkü nakit para el değiştirmiyor. Finansal olarak sakatlanabilecek normal bir faiz ödemekten kaçınmak istersiniz.
