Arazi satış sözleşmeleri balon ipotekleri gibi kurulur, ancak mevcut konut kredisi kalır.
Taksitli arazi sözleşmesini "bir ipotek içindeki ipotek" olarak düşünün. Bir satın alma fiyatı üzerinde anlaşmaya vardıktan sonra, alıcı satıcıya en azından mevcut ipotek ödemesine eşit olan aylık bir tutar öder. Mümkünse, satıcı, alıcının aylık ödemesinin bir parçası olarak emlak vergisi ve sigorta emanetlerini dahil etmeye çalışacaktır. Ardından arazi sözleşmesi bir ipotek gibi işlem görecek ve alıcı borç veren yerine satıcıya ödeme yapacak. Satıcı, tapu sözleşmesinin hükümleri tamamlanana ve kayıtlı banka ipoteği ödenene kadar tapuyu veya mülkiyeti devretmez.
Yasallık Sorunları
Bazı ABD eyaletlerinde taksitli arazi sözleşmelerinin kullanımı kısıtlanmaktadır, ancak çoğu durumda, tapu alıcıya erken devredilmedikçe, bu sözleşmeler yasaldır. Ev sahibi / satıcının mal sahibi tarafından işgal edilmiş bir ipoteği varsa, borç veren sözleşmeyi öğrenirse kredi koşullarını değiştirmek isteyebilir. Örneğin, ev sahibi evi işgal etmeyi bıraktığında, gayrimenkul normalde daha yüksek ipotek faiz oranı taşıyan yatırım amaçlı gayrimenkul haline gelir. Bazı durumlarda ipotek kredisi, konut kredisini temerrüde düşme ve hemen ödemenin tamamını talep etme hakkına sahiptir.
Downpayments
Arazi sözleşmelerinin çoğu alıcıdan bir miktar ön ödeme gerektirir. Satıcı peşinatın kabul edilen satış fiyatından düşüldüğünü gösteren kayıtları basitçe tutabilir. Arazi sözleşmelerini kabul eden çoğu alıcı, bir banka ipoteği için hak kazanmak için yeterli peşinat fonuna sahip olmadığından, satıcılar, az sayıda kişinin, teklif fiyatının yüzde 10'ini 20 içereceğini bilmelidir.
Hukuki Danışmanlık
Hem alıcı hem de satıcı, sözleşme koşulları, dil veya adaletle ilgili gelecekteki muhtemel yasal sorunları önlemek için taksitli arazi sözleşmesini gözden geçirmelidir. Satıcının avukatı peşinatını tahsil edebilir ve emanet edebilir ve anlaşmayı imzalamak için kapanmayı yönetebilir. İşlemi tavsiye etmek, onaylamak ve kapatmak için bir avukat kullanmak, anlaşmayı ipotek kredisi olarak değerlendirmeyi meşrulaştırır. Taksitli arazi sözleşmesi bir tür satıcı finansmanıdır.
Balon İpoteğine Benzer
Taksitli arazi sözleşmelerinin çoğu, satın alma işlemini mülkün üzerine kaydedilen banka ipoteği süresinden çok daha kısa bir tarihte içerir. Bu gerçeklik gerçek bir balon ipotek kredisini yansıtmaktadır. Tipik olarak, balon ipotekleri, borcu 15 veya 30 yıllarında ödemek için hesaplanan aylık ödemeleri gerektirir. Bununla birlikte, tam bir ödeme tarihi çok kısadır, örneğin beş ila 10 yıl, sonuçta 15 veya 30 yıllık aylık ödemeden binlerce dolar daha yüksek bir son ödeme ile sonuçlanır. Dolayısıyla, açıklayıcı tanımlayıcı ad "balon ipoteği". Alıcı ödenmemiş ipoteği ödeyen son ödemeyi yaptığında, senet ve tapunun mülkiyeti alıcıya devretmesi.
