ARM opsiyonundaki "ödeme şoku" bir doozy olabilir.
Faiz oranlarının geleceği hakkında kumar oynamak için bir Wall Street finansmanı olmak zorunda değilsiniz. Ayarlanabilir faizli bir ipotek veya ARM, bunu evinizin rahatlığında yapmanızı sağlar. Aslında, evinizin kendisi bahsinizi temsil eder. Ancak klasik bir ARM çıkarırken slot makinesi oynamak gibi olabilir - bazen kazanırsın, bazen kaybedersin - bir "seçenek" e atlamak ARM, sadece bir çift 2'la bir poker eline girmek gibi olabilir.
ARM Temelleri
Geleneksel bir ev kredisi sabit bir faiz oranına sahiptir, yani oran asla değişmez, bu yüzden aylık ödemeniz tahmin edilebilir. Ayarlanabilir faiz oranlı ipotek ile, oran (ve ödemenizin miktarı) ekonomideki genel faiz oranlarının yönüne bağlı olarak artabilir veya düşebilir. Borçluları cezbetmek için, ARM'ler genellikle piyasaya dayalı bir orana yükselmeden önce belirli bir süre için iyi olan "teaser" adı verilen düşük bir tanıtım faiziyle başlar. Faiz oranı daha sonra yılda bir kez düzenli aralıklarla ayarlanır ve ödemeniz buna göre ayarlanır. Borç, tipik olarak, herhangi bir düzenlemede ve borcun kullanım ömrü boyunca oranın ne kadar yükselebileceğini veya düşebileceğini sınırlar.
Geleneksel ARM
Az önce okuduğunuz tanım, geleneksel ayarlanabilir faizli ipoteği özetler. Çoğu geleneksel ARM, 15 veya 30 yıllık bir süreye sahiptir. Oranı her ayarladığında, borç verene ödemenizi yeniden hesaplar, böylece 15 veya 30 yıllarının sonunda borcun ödenmesi için yolunuzdan ayrılmazsınız. Borç verenler bu tür ödemelere “tamamen itfa” anlamına gelir. Bu terimi hatırlayın, çünkü seçenek ARM'leri tartışırken özellikle önemlidir.
Seçenek ARM
ARM opsiyonunu farklı kılan şey - muhtemelen çıkardığınız gibi - “seçenek”. Her ay, borç veren size bir ödeme seçeneği sunar: bir tanesi 30 yıl boyunca tamamen itfa edilir; 15 yıl boyunca tamamen amorti eden; yalnızca faiz ödemesi; ve "minimum ödeme". Tamamen amortisman seçenekleriyle, her ödeme hem faiz hem de anapara içerir, böylece borçlu olduğunuz her şeyi ödersiniz ve her şeyi ödemek için yolda kalıyorsunuz. Yalnızca faiz seçeneğiyle, yalnızca geçen ay tahakkuk eden faizini ödersiniz. Kredi müdürünü ödemezsiniz, bu yüzden ödünç vermeye daha fazla yaklaşamayacaksınız, ancak geri de düşmüyorsunuz. Ancak asgari ödeme, mevcut (daha yüksek) faiz oranından ziyade ilk iltifat oranına dayanan yalnızca faiz ödemesidir. Bunun anlamı, yalnızca müdürü ödememekle kalmaz, aynı zamanda tahakkuk eden tüm faizleri bile ödemezsiniz. Ödenmemiş faiz, kredinin dengesine eklenir. Bunun için teknik terim “olumsuz itfa” dır. Teknik olmayan terim "finansal bataklık".
Ödeme şoku
Bir seçenek ARM, esnekliğe ihtiyacı olan finansal olarak disiplinli insanlar için - sadece satış görevlileri veya yalnızca mevsimsel olarak çalışan müteahhitler gibi düzensiz gelire sahip olanlar için mantıklı olabilir. Para sıkışık olduğunda asgari veya sadece faiz ödemeleri yapabilir, daha sonra para geldiğinde daha fazla ödeme yapabilirler. Ancak, birçok kişi ARM'leri sadece bu düşük minimum ödeme ile baştan çıkardıkları için aldılar. Sorun şu ki, minimum sonsuza kadar düşük kalmaz. Bir yıl kadar sonra, asgari yükselir. Tipik seçenek ARM, yüzde 7.5'teki yıllık artışı kapsar. Ancak iki büyük istisna vardır. Bunlardan ilki, her beş veya 10 yılda, kredine bağlı olarak, asgari ödemenin tamamen itfa edilen bir miktara sıfırlanması veya “yeniden ödenmesi” dir. İkinci istisna, negatif itfa payları kredi bakiyesini önceden belirlenmiş bir miktara ittiği zaman - orijinal kredinin yüzde 115'ini söyle - asgari ödeme aynı zamanda tamamen itfa edilmiş bir meblağdır. Değişim - ve genellikle - çok büyük olabilir. Bunun için bir isim var: ödeme şoku.
Artık bir seçenek yok mu?
Mortgage Profesörü web sitesini işleten emekli bir finans profesörü olan Jack Guttentag'a göre, ARM ödeme şoku birçok ev sahibinin karşılayabileceğinden daha fazla olduğunu kanıtladı. Bu seçenek ARM'lerde bu kadar yüksek temerrüt oranlarına neden oldu, bu kredilerin temelde 2008 civarında piyasadan kaybolması. 2012 itibariyle, geri dönmediler, ancak hiçbir düzenleme borç verenlerin seçtikleri takdirde tekrar teklif etmelerini engellemez.
