Bir havuz eklemek ev değerinizi artırabilir ve potansiyel sermaye vergi ısırığı kazanır.
İyileştirmeler yaptıktan sonra evlerini satan çoğu insan, kazandıkları herhangi bir kar için vergi kazancı konusunda kazanç elde etme konusunda endişelenmek zorunda kalmaz, çünkü ABD vergi kodu bu tür karlar için oldukça önemli istisnalar içerir. Yine de, sermaye kazancının vergi uygulayacağı durumlar vardır - ve iyileştirmeler ödediğiniz vergiyi etkileyebilir.
İstisnalar
Sermaye kazancı hakkında endişelenmeden önce, vergilere tabi olduğunuzdan emin olun. Genel olarak, evinize son beş yılda toplam iki yıl sahipseniz ve yaşadıysanız, ilk $ 250,000 değerindeki kar değerinizi ev satışınızdan, veya evliyseniz ilk $ 500,000’i hariç tutabilirsiniz. müşterek geri dönüş yapmak. "Hariç tut", "vergi ödemekten kaçınmak" için vergi konuşmasıdır. Son bir kırışıklık: Kârı bir iki yılda bir ev satışından hariç tutabilirsiniz.
Temel
Bir dışlama için hak kazanmadığınızı (üzgünüm) veya karınızın, dışlama miktarını (o kadar az üzgünüm) aşacak kadar muazzam olduğunu varsayarsak, zararı hesaplamanın zamanı geldi. Bu "temel" ve "kazanç" ile aşina olmak anlamına gelir. Temel olarak evi almak için ödediğiniz paradır. Sadece satın alma fiyatını değil aynı zamanda birçok kapanış maliyetini de içerir. Ayrıca, evde iyileştirmeler yapmak için harcanan parayı da içerir. İç Gelir Servisi, bir gelişmeyi evinize değer katan (örneğin bir oda ilavesi), evin daha uzun süre dayanmasını sağlayan (yeni bir çatı) veya yeni bir kullanıma (tekerlekli sandalye rampası) uyarlayan herhangi bir şey olarak tanımlamaktadır. Temel onarımlar ve cihazların değiştirilmesi, afet hasarının onarımı önemli olsa da, iyileştirme değildir.
Kazanç
Kazancınız, kârınızdır. Ev için aldığın fiyatla başla. Gayrimenkul komisyonları ve reklamcılık gibi satış giderlerinizi düşürün. Şimdi temelini çıkar. Son olarak, hakkınız olan herhangi bir hariç tutma miktarını çıkarın. Sonuç, vergilendirilebilir kazancınızdır ve eğer sermaye kazancı vergisine maruz kalırsanız, vergilendirilecekleriniz budur. İyileştirmeler için harcadığınız para temelinize dahil edildiğinden, ev için elde ettiğiniz para miktarında fiili bir artışa çevrilip çevrilmediğine bakılmaksızın bu maliyetleri düşüreceğinizi unutmayın.
Vergi Etkileri
İyileştirmeler söz konusu olduğunda ve sermaye vergi kazandığında, tek önemli olan satış fiyatı üzerindeki etkisidir. Yine, sermaye kazancının vergi kazandığını varsayarsak, bir iyileştirme evinizin satış fiyatını iyileştirmenin maliyetinden daha fazla arttırırsa, kazancınızı artırır ve dolayısıyla sermaye kazancınızı artırır. Ancak, iyileştirme için harcadığınız para size satış sırasında kâr olarak geri gelmezse, iyileştirme aslında kazancınızı ve verginizi azaltacaktır. Pek çok gelişme bu senaryoya uyuyor. Yeni bir çatı, maliyetini geri getirmeyebilir. (Her şeyden önce insanlar evlerin çatıları olmasını bekler.) Bir yüzme havuzu eklemek, havuzlu evler için çok az talep olması durumunda, maliyeti telafi edecek kadar evin değerini değiştirmeyebilir.
