Gayrimenkul yatırım kararları zor rakamlara dayanmalıdır.
Gayrimenkul yatırım bir sayı oyunudur. Sert rakamlarla uğraşmak için zaman ayırmazsanız, belirli bir mülkün iyi bir yatırım olup olmadığını anlamaya çalışırken gerçekten sadece tahmin ve umut ediyorsunuz. Profesyonel gayrimenkul yatırımcıları, gelir akışında olduğu gibi fiziksel mülkün kendisi ile de pek ilgilenmezler. Bir yatırımın ne kadar sağlıklı olduğunu değerlendirmek için bir mülkün hayati işaretlerini okumak için yapmanız gereken dört önemli hesaplama vardır.
Nakit akımı
Nakit akışı için formül yeterince basittir: Nakit girişi, eksi nakit çıkışı, nakit akışına eşittir. Nakit akışının anahtarı, olumlu olması gerektiğidir. Olumsuz nakit akışı - kira aylık olarak 2,000 $ biriktirmek, ancak aylık giderlerde $ 2,500 biriktirmek gibi - bir emlak yatırımcısının katılması için kötü bir durumdur. Nakit akışı hesaplamaları size yapamayacağınızı gösterirse Borç ödemelerinizi, vergilerinizi ve işletme giderlerinizi karşılayacak kadar kira toplayın, bir noktada size bir gelir ödenmesi gereken bir yatırım mülkündeki açığı kapatmak için kendi kişisel paranızı ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Takdir
Olumlu nakit akışı bir yatırımcının emlak yatırımlarından elde ettiği aylık gelir olsa da, satış yapana kadar takdir avantajlarından yararlanamazsınız ve takdirin getirileri potansiyel olarak çok daha büyük olabilir. Takdirlerin formülü şudur: Gelecekteki yeniden satış fiyatı, orijinal satış fiyatından daha düşük, fiyat değerine eşittir. Ancak nakit akışı ve değer kazandırma el ele çalışır. Mülk aylık kira ödemelerinde ne kadar gelir elde ederse, mülk için başka bir yatırımcı o kadar fazla para ödemek ister. Mülkiyet iyileştirme yaparak kiraları artırabilirsiniz. Bazen bir bölgedeki çevre gelişimi, kiralık mülkünüzün yaşamak için daha şık bir topluluk olmasını sağlayabilir.
Kredi amortismanı
Gayrimenkul yatırımlarını satın almak için konut kredisi kullandığınızda, kiracılarınız borçları ödeyeceklerdir. Yaptığınız her ödeme, faiz ve anapara içerir. İpotek ödemelerinizdeki aslan payı - en azından ipoteğin ilk yıllarında - özkaynaklarınızı oluşturmak yerine bankaya faiz olarak gidecek. Kredi amortismanının hesaplanması, ipotek ödemelerinizin gerçekte sizin için ne kadar sermaye yarattığını size gösterecektir. İtfa formülü şudur: Toplam ipotek ödemesi, eksi ödenmiş faiz, itfa payına eşittir. Varsayım olarak, aylık ipotek ödemeniz $ 1,800 ise, bankaya yıllık 21,600, eksi yaklaşık 18,000 eksi faiz ödersiniz. Bu, yıl için yaklaşık 3,600 ABD Doları tutarında itfaya neden olacaktır. Bu, kiracılarınızdan aldığınız kira ödemelerinin ipotek borcunuzu bu miktar kadar düşürdüğü anlamına gelir.
Vergi Barınağı
Gayrimenkul yatırımları vergilerden elde edilen gelirin bir kısmını barındırabilir, böylece gerçekte kazandığınızdan daha düşük bir oranla vergilendirilirsiniz. Bir gayrimenkul yatırımındaki amortisman indiriminiz yeterince büyükse, mülkün kendi gelirini korumak için gereken tutarı bile aşabilir ve diğer yatırım gelirleri için de barınak sağlayabilir. Amortisman, bir binanın değerinin yıprandığını varsayan, aldığınız değerdir, ancak mülkün değeri yükselme eğilimindedir. Örneğin, mülkünüzün harcamalardan sonra $ 50,000 gelir elde ettiğini varsayalım. $ 38,000'in ipotek faizini düşürürseniz ve $ 9,000'in değer düşüklüğü indirimini alırsanız, vergilendirilebilir geliriniz sadece $ 3,000 olur. Olumlu 12,000 $ nakit akışınız olsa da, vergi barınağı nedeniyle sadece $ 3,000 vergi ödersiniz.
